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Liste non exhaustive de quelques termes employés

dans le milieu de l’immobilier

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Âge effectif (apparent) : âge établi d'après l'utilisation qui est faite du bâtiment en tenant compte des rénovations ou autres travaux apportés à celui-ci afin d'améliorer son aspect ou sa fonctionnalité.

Coût de remplacement : peut se définir comme étant le montant d'argent qu'il en coûterait pour remplacer, au prix courant, une construction existante par une nouvelle construction, au moyen de matériaux équivalents, de la même espèce ou d'une qualité similaire, en vue d'une utilisation à des fins semblables, sans pour autant que la nouvelle construction soit une réplique exacte de la construction existante.

Coût de reproduction : représente le coût de remplacement d'un bâtiment par un autre tout à fait identique. Il renferme les frais encourus pour la construction d'une nouvelle propriété qui est l'exacte réplique de l'autre, en se fondant sur les prix courants et en utilisant la même sorte de matériaux ou des matériaux à peu près semblables.

Désuétude économique : entraîne une perte de valeur à l’immeuble concerné en raison des forces externes sur lesquelles le propriétaire n’a aucun contrôle. Ainsi, la valeur d’un immeuble est intimement liée aux événements qui se produisent dans son voisinage selon les forces politiques, sociales, physiques et économiques dont les variations ont un impact favorable ou défavorable. En voici quelques exemples : bruit, senteur et proximité d’un site d’enfouissement, circulation automobile dense, qualité des services publics, choix d’un mauvais site, hausse du niveau des vacances du secteur, activité domiciliaire au ralenti, zonage désavantageux, etc.

Désuétude fonctionnelle : correspond à une perte d'utilité. C'est la perte de valeur résultant de l'incapacité d'un élément de construction ou d'une pièce d'équipement à remplir convenablement sa fonction compte tenu des normes et exigences modernes. Elle est inhérente à la propriété et représente une perte de valeur par rapport au coût de reproduction à l'état et à la date d'évaluation. Elle peut également résulter d'une suramélioration de l'immeuble étant donné la faible valeur de récupération sur le marché pour ce type d'élément.

Dépréciation physique : correspond à une perte de valeur qui résulte de l’usure, de la dégradation et de toute autre altération de la construction. Elle peut être curable lorsqu’elle provient d’un entretien différé des multiples éléments d’une propriété. Elle peut être incurable lorsque l’usure normale dégrade les matériaux, comme le vieillissement de la charpente.

Juste valeur marchande (JVM) : La juste valeur marchande d’un immeuble d’habitation représente le prix le plus élevé, exprimé en argent ou en valeur en argent, qui peut être obtenu sur un marché libre et sans restriction entre des parties bien renseignées, informées et prudentes agissant sans lien de dépendance, aucune des parties n’étant contrainte à transiger (tiré du bulletin TVQ-225-1, article 6). Revenu Québec

Loyer Brut : montant total perçu par le propriétaire suite aux baux signés avec ses locataires pour un immeuble donné.

Loyer Net : montant restant à la fin du mois une fois les dépenses déduites du loyer brut.

MÉTHODE DU COÛT : méthode qui consiste à estimer la valeur marchande du terrain, à y ajouter le coût de remplacement à neuf du bâtiment après avoir déduit la ou les dépréciations observées et accumulées sur le bâtiment au fil des ans, des améliorations et des équipements.

Méthode de comparaison : méthode qui consiste à évaluer la valeur réelle d'une propriété à partir de transactions récentes effectuées sur des propriétés similaires à la propriété à l'étude et de les comparer en effectuant les ajustements nécessaires afin de tenir compte des différences entre elles.

Méthode du revenu : méthode qui consiste à relever les revenus bruts normalisés de la propriété évaluée et de soustraire les dépenses d'exploitation et une réserve pour vacances afin d'obtenir les revenus nets de l'immeuble. Par la suite, il faut actualiser ces revenus au moyen de différentes techniques afin d'obtenir la valeur actuelle de la propriété.

MRB : le multiplicateur du revenu brut s'obtient en divisant le prix de vente par les revenus bruts de l'immeuble.

MRN : le multiplicateur du revenu net s'obtient en divisant le prix de vente par les revenus nets de l'immeuble.

Taux de rendement interne : Le taux de rendement interne est le taux qui permet d'escompter à la valeur actuelle chacune des encaisses nettes et la réversion de telle sorte que cette valeur actuelle soit égale au coût de l'investissement original.

Taux global d'actualisation : Le taux global d'actualisation est le taux composite qui incorpore un taux de rendement sur l'investissement et un taux qui doit permettre de récupérer l'investissement. L'utilisation de ce taux permet d'actualiser en une indication de la valeur marchande une seule année de revenus stabilisés.

Usage optimal : l’utilisation la meilleure et la plus probable permettant à la propriété d’atteindre sa valeur la plus élevée ou de produire le rendement net le plus élevé, à la date de l’évaluation. Les facteurs à considérer dans l’analyse et le choix du meilleur et plus profitable usage d’une propriété sont généralement les suivants :
• localisation de la propriété, accès et voisinage (facteurs environnants),
• forme, dimensions, superficie (facteurs physiques),
• zonage et disponibilité des services municipaux (facteurs légaux),
• offre et demande, tendances du marché (facteurs économiques).


Valeur à neuf : résultat de l'estimation du montant d'argent total qui devrait normalement être déboursé pour acquérir à l'état neuf les constructions qui font l'objet de l'évaluation.

Valeur contributive : montant d’argent représentant la portion apportée à la valeur d’un immeuble par l’un des éléments le composant. Cette contribution est mesurée sur le marché, lorsqu’il est possible d’isoler, pour plusieurs ventes, l’élément analysé. Quelques fois, la valeur contributive est inférieure ou supérieure à la valeur d’achat et la mise en place de cet élément.

Valeur d’assurances : estimation du coût de remplacement ou de reproduction pour laquelle une propriété ou un ensemble de propriétés peut être assuré dans le but d'indemniser d'éventuels dommages à la suite d'un sinistre.

Valeur d’expropriation : consiste à déterminer la valeur marchande du bien exproprié, mais également à déterminer les préjudices ou pertes de jouissance pour le propriétaire suite à cette expropriation.

Valeur de convenance : La valeur de convenance, souvent appellée valeur spéciale à l'exproprié, est la valeur d'un bien ou d'un droit pour son propriétaire-utilisateur. Il s'agit d'une valeur qui dépasse généralement la valeur marchande, dans la mesure où elle contient cette dernière, plus une valeur particulière pour le propriétaire-utilisateur.

Valeur de liquidation : La valeur de liquidation est le prix le plus probable de la vente d la propriété répondant au conditions suivantes: l'acheteur est prudent et agit en pleine connaissance de cause, alors que le vendeur est contraint de vendre, la vente doit se produire dans un court laps de temps spécifié par le vendeur, les efforts de mise en vente sont limités.

Valeur de récupération : valeur des matériaux provenant de la démolition des bâtiments et représentant pour les parties à la vente une valeur de recyclage.

Valeur marchande : valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut en être payé lors d’une vente librement consentie de part et d’autre, et où le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de la condition de ladite propriété, de l’utilisation qui peut en être faite, ainsi que des conditions prévalant sur le marché au moment de la transaction.

Valeur potentielle : consiste à établir la valeur marchande en tenant compte, dans cette valeur, des coûts relatifs à un éventuel projet de rénovations sur la propriété. Il est à noter que dépendamment de la nature du projet, il se peut que les coûts de rénovations ne soient pas récupérés à 100 %.

Valeur réelle : valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix de vente le plus probable qui peut être payé lors d'une vente de gré à gré dans les conditions suivantes: le vendeur ou l'acheteur n'est pas obligé de vendre ou d'acheter, il est informé de l'état d'entretien de la propriété en question et de son utilisation optimale et il connaît les conditions du marché immobilier.

Vie économique restante (vie utile ) : période de temps entre la date de l'évaluation et la fin de la vie économique du bâtiment.

Vie physique : nombre d'années restantes prévues à l'existence d'un bâtiment.

Daniel Bouchard Évaluateur Agréé et Dugré & Associés – Tous droits réservés.